工程目是指在一定的旉、费用和质量要求下,为Ş成一定生产能力(或用功能)的固定资产,而按特定的程序完成的一ơ性Q务。房C目是工E徏N目中的一U类型,与一般性项目相比,h更ؓ复杂的特征?BR>
Q?Q项目时间目标的限定性较强。Q何一个房C目都有一个较强的旉要求Q其主要原因是:
1Q房C目的资金占用量较大。房C目产品的高价值性,使得其生产过E的资金占用量较大,通常情况下企业可使用的资金是有限的,所以企业ؓ了提高资金的使用效率Q必d目的工期进行限制。如果没有时间的限制Q造成目支付的利息及相关费用太多Q而ə目的内部收益率低于本行业的基准折现率,D资金的利用率较低Q资金的收益水^较低Q甚臛_起项目(或企业)亏损。因此一般情况下Q房C目要尽可能地羃短工期,提高有限资金的利用率。
2Q市场需求变化较快。由于技术的q步Q社会经的发长QZ的社会需求变化较快。在q种情况下,ZҎC目产品质量的要求也在不断的提高。如果房C目的工期过长,则可能导致项目品不能同Z的市场需求保持同步,造成目产品的原有功能过Ӟ甚至引v大量的项目品空|。
3Q市Z同行业竞争激烈。特别是商业性房C目Q尽其投资h高风险性,但其投资的高收益性,ҎC开发商h极大的诱惑力。因此,房地产开发商一旦发现市Z存在盈利较大的房C目Q就会立即集中大量的资金投入q种房地产项目品的开发。在q种情况下,如果房地产项目的工期太长Q一斚w可能׃市场上同cLC目产品总量的增加而造成该房C目产品的市Zhg降;另一斚w可能׃后期同类房地产项目品功能的改进Q该房C目产品的品质相对地下降Q造成其品的市场h下降Q其实际收益比预计收益大大下降Q甚至会造成目Q或企业Q亏损。
Q?Q房C目质量目标要求较高。房C目投资大,投资行ؓh不可逆{性,一旦质量不合乎要求Q就会造成资源的大量浪贏V不仅如此,而且房地产项目的产品直接q入Ch们的工作和生zM中,与h们的生命财有着直接的联p,如果房地产项目的产品质量达不到要求,在用过E中随时可能造成大量的h员伤亡和财损失。这L事g在现实生zM已有不少发生。因此,目前我国政府ҎC目产品的质量问题特别重视,制定了一pd相关的政{法规措施,以保证房C目产品的质量。
Q?Q房C目的费用目标较强。这主要是由于资金的E~性和目的经性要求所军_的。
Q?Q房C目h较强的系l性。房C目是一个非常复杂的庞大的系l,q是C房地产项目的一大特炏V它不仅规模大、范围大、投资多、时间长、阶D多Q而且各阶D之间相互衔接之处较多、较紧密Q有时还会出现大量采用新技术、新工艺的情c这p求项目在的过E中必须l一规划理Q统一q行资源和效益的核算。
Q?Q房C目h特定的程序性。这一Ҏ要求在目的实施过E中Q必L意项目之间的衔接Q按规定的或事物内部固有的程序进行项目的实施。项目的q程Q必要l过目的构思设惟뀁徏议和Ҏ拟定、详l的可行性研I及其评审、决{、勘查、设计、项目招投标、施工、竣工验收等规定的项目实施程序,不可倒置或抛弃,否则只会l项目目标的实现带来“障”。
Q?Q房C目l织的特D性。由于现代化大生产和专业化分工的需要,一个房C目往往都有几十个、几百个Q甚臛_千个单位或部门参加,协调h比较困难Q而且房地产项目组l具有一ơ性。因此,要保证项目按计划有序地实施,必须建立严密的项目组l系l。这个组l系l与企业相比Q它h一定的Ҏ性。
Q?Q政{法律条文的多样性。房C目及其l织的一ơ性特征,佉K目组l及其责d有不E_性,要保证房C目的成功实施,必须按相关的政策法规和企业的章程来组建,明确各组l及其个人的权力与义务,明确他们的责任,以保证房C目l织zd的正常开展。因此,在房C目实施q程中,必须建立健全的政{法规体p,保证责Q的连l性,保证实施q程中的可操作性、规范性和E_性。目前,Z规范房地产项目的实施q程Q已制定了许多相关的政策法律Q如房地产管理法Q工E承包法Q合同法Q招标投标书Q环境保护法Q徏{装饰材料安全标准等。
lg所qͼ房地产项目不仅具有项目的四大基本特征Q而且h特定的程序性、系l性、组l的Ҏ性、政{法规的多样性等特征。只有正理解房C目的主要特征,才能保证房地产项目的利实施Q才能按要求辑ֈ房地产项目的预期ȝ标?/p>
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1、新译?A href="//lajazzktv.com/diqu/sh.htm">上v译公司Q华东总部Q?BR>
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3、新译?A href="//lajazzktv.com/diqu/gz.htm">q州译公司Q分部)
3、新译?A href="//lajazzktv.com/diqu/sz.htm">深圳译公司Q分部)
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