业主公约指业d同订立或承诺的,对全体业d有约束力的有关用维护物业及其管理等斚w权利义务的行为守则。业dU的性质是全体业ȝ最高自治规范和Ҏ性自治规则,有如“国家之宪法”、“公怹章程”,是各个业主集体自ȝ理组l的“小宪法”,是在业主集体自治理辖区内从事与物业理有关zd的业丅R物企业和其他人员所应共同遵守的C会自治“ȝE”。?BR>
业主大会、业d员会的相兌定均不得q反业主公约Q否则无效。主要特征有三:
1、业L思自沅R根据私法自d则,只要不违反强制性规定,不背d序良俗,不R犯业ȝ固有权利Q公U可以自p定业ȝ权利义务、物业的使用Ҏ、应予以止或限制的行ؓ{内宏V?BR>
2、订立程序严根{这一点不必详a。?BR>
3、效力至上。业dU的效力不仅及于同意讑֮公约的当事hQ还及于不同意公U的数业主与特定受h。这与合同等契约只约束订定契U的当事Z同。特定受h包括U{l受Z讑֮l受人。移转受h指物业所有权的受让hQ业主{让物业或发生l承Ӟ业主公约效力不受影响Ql约束新业主。设定受h指物业承Uh、借用人等非业M用h。非业主使用Z受业dU之U束。此外,业主的遗嘱执行h、遗产管理h、胦产托h亦同样受公约U束。业dU从本质上说Q仍然是q等M间的民事契约Q某一业主q反公约Q就要承担违U责任,必要时利益受到损害的业主可提h事诉讹{?BR>
业主公约的主要内Ҏ什么?
业主公约U属业主自治规范Q因而业dU的内容各国均规定由业主Q区分所有权人)自由协商定。其具体内容因徏{物的规模、用途及其习惯、生zLq有所不同。基本上是这么四斚w内容Q?BR>
1、物业基本情늮介。介l物业的名称、地炏V面U、户敎ͼ公布公共场所及公用设施状늭Q?BR>
2、业d同事务管理。规定业d会召开的条件、方式、程序;规定物业区域内管理费用的承担分配Q?BR>
3、业L利义务设定。明定业d于物业所有权的物业用权及作为小区成员的成员权,包括表决权、参与制定规U权、选D和Ş免管理机构h员的权利、请求权及监督权{;列D物业区域内的行ؓ守则Q对业主相关权利行或生z进行限制或予以止Q?BR>
4、违反公U的处置。业主违反公U,L担约定的q约责Q。其他业丅R业d员会、物业管理企业有予以劝止、提赯讼的权利。业Lq约行ؓ不予ҎQ必要时业主大会或业d员会得以诉请人民法院强制q约业主其物业及q离。?BR>
另外Q当业主公约采取物业理公约形式Q因含有物业理合同部分Q还应相应增加有兛_发商、物业管理企业职责的规定。业ȝ权利义务在此前的问题中已回答q。这里只对业dU内容中的违U责Mq一步解释。业主违反公U的行ؓL担违U的民事责Q。承担违U责ȝ方式Ҏ民法通则规定Q有停止侵害、排除妨、赔偿损q。业M可以另行讑֮承担责Q的方式。?BR>
值得注意的是Q我国法律规定,只有法律明确授权的国家机x有处|权Q才能对某些q法行ؓ处以|款。所以,业主公约对业ȝq约行ؓ不得讑֮|款。但可以采取让业MU保证金、违U金方式Q当业主有违U行为时Q从中予以扣除。对业主q反公约的行为,相关业主、用h、业d员会或物业管理企业有权加以劝止,必要时可以向人民法院提v民事诉讼。而且当业主违反公U规定达C定程度、性质严重且拒不改正时Q业d员会得作出决议ƈ以决议ؓ据诉请业d让其所有权Q在判决定后一定期限,业主不自行出让ƈ办理相关手箋的,业主委员会可以申请h民法院予以拍卖(当然Q这要看业主公约是否有此规定Q业d员会是否得到授权Q。?BR>
另外Q业ȝq反公约的行同时q背相关行政法规Q如环保、卫生、绿化、消防等强制规范Q可׃d员会或物业管理企业报有关行政理部门处理Q业主须依法承担行政责Q。?/p>
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